Продажа дома. Как не вляпаться в неприятности?

[//Swipsa//]

Доброго времени девочки. Продаем дом, нашлись покупатели, хотят взять его в ипотеку. Проблема в том, что у них нет денег на первоначальный взнос. Ну и они решили идти по схеме - завышается цена дома и первоначальный взнос вносится с этих полученных денег. Довольно таки популярная схема. Я сперва не обратила внимание, но потом почитала и решили не рисковать. Мы не везучие в таких делах(( Нас уже 2 раза с деньгами кидали. Тут звонит как раз покупатель и говорит, что вроде бы банк готов им одобрить ипотеку. Мы предупреждаем, что не будем завышать цену. Покупатель отвечает, что ничего страшного, банк сам будет оценивать дом. А в договоре купли-продажи поставим ту цену, которую мы просим. И вот вопрос девочки - а так бывает?? Что банк сам оценивает дом, дает ипотеку на сумму например 2 мл.руб., а в договоре купли-продажи будет наша сумма - 1,8 мл.руб. И еще вопрос - деньги нам покупатели отдают или банк перечисляет нам напрямую?

[Kseee]

По поводу оценки. Для покупателя самое главное, чтобы оценочная стоимость была выше продажной. Банк оценивает недвижимость на 2 млн, в договоре 1,8, ипотека на 1,8. 

По передаче денег. Открывается аккредитив в банке, те закрытый счёт для доступа для всех. Подаются доки на регистрацию, в день, когда регистрация осуществляется вы с покупателем приходите в банк и открываете аккредитив, те доступ к деньгам, подтверждая выпиской о переходе права. В данный момент это вообще самый безопасный способ для обеих сторон 

[//Swipsa//]

@@КСЮ@ Спасибо! Понятно. Тогда только не понимаю на что наши покупатели надеются. Может они думают, что оценка банком будет выше нашей стоимости и ипотеку дадут именно на сумму оценки... 

[TaisMK]

Они видимо что-то не понимают. По поводу завышения цены. Есть такая практика. Просто нужна двойная расписка. Вы пишите своим покупателям что сумму такую-то в качестве первоначального взноса получили. (Это для банка)А они вам в ответ что сумму такую-то  получили от вас(для вашего спокойствия). По оценки дома, если оценят в 1.8, то на руки ипотеки дадут 1.6, т.к минимальный первоначальный взнос 10%. Плюс, чаще всего оценка банка намного ниже, чем продавец хочет получить. Ведь банк оценивает со стороны своих рисков. Завышать они не станут. Есть, конечно оценили, которые за деньги могут сумму завысить....но в любом случае ипотека не может быть выше суммы договора

[//Swipsa//]

@TaisMK Спасибо! Я тоже читала про расписки. Но единственная проблема, если вдруг сделку признают недействительной и нам придется возвращать деньги, то мы должны будем вернуть сумму по договору. А все расписки идут лесом(( Только отдельно через суд мы потом можем попытаться что-то у них отсудить по этим распискам. Это конечно редкие наверное случаи, но мы оооочень невезучие! В плане денег, покупок\продаж\услуг прям карма какая-то(( Так что теперь все даже минимальные риски стараюсь исключить.

[unika17]

@//Swipsa// , наймите опытного риэлтора, у которого свои юристы.

[leran]

Обычно в случае завышение цены, Вы должны дать им расписку о том что получили, к примеру , 20 % от стоимости. Тогда банк рассматривает возможность ипотеки. В случае если банк не подтверждает ипотеку, по бумагам Вы должны будете вернуть им первоначальный взнос - 20 %.  В договоре есть обычно пункт - «в случае отказа банка дать кредит, продавец обязан вернуть первоначальный взнос». Это схема, которой действую нечестные люди. 

Найдите хорошего юриста, который Вам всё расскажет и объяснит. 

Маклерам не доверяю, мне лично подсунули подписать договор купли/продажи  квартиры в котором было указанно, что я уже получила 50% стоимости квартиры. А по факту денег не была, потом маклер долго не могла понять, почему я отказалась. 

П.с. в договоре можно вписать любые пункты, но если судится  это Ваши нервы и деньги. 

[Меллори//]

1 час назад, @КСЮ@ сказал(а):

По поводу оценки. Для покупателя самое главное, чтобы оценочная стоимость была выше продажной. Банк оценивает недвижимость на 2 млн, в договоре 1,8, ипотека на 1,8. 

По передаче денег. Открывается аккредитив в банке, те закрытый счёт для доступа для всех. Подаются доки на регистрацию, в день, когда регистрация осуществляется вы с покупателем приходите в банк и открываете аккредитив, те доступ к деньгам, подтверждая выпиской о переходе права. В данный момент это вообще самый безопасный способ для обеих сторон 

Сейчас никуда ходить не надо. В прошлом году продавали дом, у покупателей была ипотека. Деньги пришли на мой счет дней через 7, я вообще живу в другой области

[Kseee]

Только что, Меллори сказал(а):

Сейчас никуда ходить не надо. В прошлом году продавали дом, у покупателей была ипотека. Деньги пришли на мой счет дней через 7, я вообще живу в другой области

Мы оформляли тоже в прошлом, у нас так 🤷‍♀️

[TaisMK]

@//Swipsa// так у вас будет лежать их расписка, что эту сумму вы им вернули

[//Swipsa//]

5 минут назад, TaisMK сказал(а):

@//Swipsa// так у вас будет лежать их расписка, что эту сумму вы им вернули

Это да. Но расписка имеет очень косвенное отношение к договору купли-продажи. И суд с нас по договору взыщет всю сумму. А уж потом мы можем подавать на них в суд по этой расписке.

[Kseee]

1 час назад, //Swipsa// сказал(а):

Это да. Но расписка имеет очень косвенное отношение к договору купли-продажи. И суд с нас по договору взыщет всю сумму. А уж потом мы можем подавать на них в суд по этой расписке.

У нас завышения не было, но был задаток, в договоре так и было прописано, что в случае срыва сделки по нашей вине (в тч и не выдаче ипотеки) ничего не возвращается. Но и у нас защита была, если по вине продавца, то возврат в двойном размере. 

[Натусия]

А почему продаете, вам вроде нравилось жить в своем доме.